高盛已同意以最高4.1亿美元收购LCN Capital Partners，为其投资管理业务增加约30亿美元的商业房地产资产。
摘要
- 高盛将先支付2.6亿美元，最高还有1.5亿美元与未来目标挂钩。
- 收购价格中约80%将以高盛股票支付。
- LCN管理北美和欧洲的售后回租、定制建设和三重净租赁投资。
- 该交易预计在2026年底前完成，需获得监管批准。
高盛在8月18日的公告中表示，该交易将把LCN的投资基金、企业关系及房地产团队纳入高盛资产管理公司。
高盛将以股票支付LCN大部分收购价格
根据协议，高盛将在收购完成时提供约2.6亿美元。如果业务达到长期业绩目标和服务承诺，LCN的所有者还可通过递延和或有付款获得另外1.5亿美元。
据该银行称，全部对价中约80%将由高盛股票构成。因此，如果附加付款的条件未满足，最终金额可能低于4.1亿美元。
该收购预计在2026年底前完成，仍需获得监管批准并满足惯例成交条件。高盛的全球银行与市场部门担任该银行的财务顾问，Wachtell, Lipton, Rosen & Katz和DLA Piper提供法律咨询。
加拿大皇家银行资本市场为LCN提供出售建议。McDermott Will & Schulte担任这家房地产管理公司的法律顾问。
LCN总部位于纽约，由Edward V. LaPuma和Bryan York Colwell于2011年创立。据高盛称，其投资团队在三重净租赁交易方面拥有超过30年的经验。
收购完成后，LaPuma、Colwell和其他LCN员工将加入高盛资产管理公司的房地产部门。该银行未透露LCN品牌是否会继续使用，也未提供其投资基金可能变动的细节。
“我们的团队、我们的战略以及我们对合作伙伴（无论是资本方还是企业方）的承诺都保持不变——改变的是我们雄心的规模，”LaPuma表示。
LCN增加30亿美元商业地产资产
截至6月30日，LCN管理下的资产约为30亿美元，其大部分资金来自机构、保险公司和富裕个人。该公司在北美和欧洲运营，自成立以来已募集了10只投资基金。
其投资组合涵盖工业用地、办公楼、零售物业以及为特定企业用途而建造的建筑物。LCN发起、谈判并管理售后回租、定制建设和净租赁交易，将物业所有权与对每个租户信用的评估相结合。
在售后回租中，公司将其建筑物出售给投资者，并立即以长期协议租回。该公司继续在该物业中运营，同时获得之前被锁定在建筑物中的现金。
三重净租赁将多项物业费用转嫁给租户。除租金外，租户通常还需支付房产税、保险和维护费用，从而降低了物业所有者的部分运营开支。
定制建设协议涉及为特定租户建造或改造建筑物，通常在工作完成前协商好租约。此类合同可以为投资者提供已知的占用者和租赁安排，但回报仍取决于租户履行其义务的能力。
高盛表示，LCN的策略自成立以来，在完全投资的主旗舰基金中，平均年净现金回报率为10.8%。LCN截至3月31日计算该数字，使用美元计价的北美基金回报和欧元计价的欧洲产品回报。
据该银行称，LCN的基金在封闭式房地产基金中，按投资资本净倍数和实收资本分配衡量，也一直排名在第一或第二四分位数。过去的基金业绩并不能保证该业务加入高盛后能带来可比的回报。
该交易扩大了高盛的私人房地产业务
根据截至6月30日报告的数据，高盛在其投资业务中管理着超过4万亿美元的资产。其另类投资部门占7060多亿美元，涵盖私募股权、信贷、基础设施、风险投资、房地产和对冲基金策略。
在房地产领域，该银行表示自2012年以来已投资超过650亿美元。其现有业务涵盖房地产股权、高级抵押贷款、夹层债务，以及从单个建筑到大型投资组合的投资。
LCN为该部门提供了一个专门的售后回租和三净租赁平台。高盛估计，北美和欧洲的公司资产负债表上持有约14万亿美元的房产，而每年只有一小部分通过净租赁交易易手。
美国公司可以利用售后回租获得资本，而无需放弃日常运营所需的设施。对于美国机构投资者来说，LCN的基金通过私人产品而非公开交易的房地产投资信托基金，提供对租金收入和企业信贷的投资机会。
高盛董事长兼首席执行官大卫·所罗门表示，LCN将为资产和财富管理客户提供“多元化的回报来源”，同时为企业客户提供额外的融资选择。
所罗门表示：“他们的专注与我们私人房地产团队30年的广泛业绩记录相辅相成，并将扩大我们服务保险、机构和财富客户群体的能力。”
高盛预计其企业关系以及全球银行和市场网络将支持LCN与公司和开发商合作。其资产管理分销渠道也将把这些基金推向养老金计划、保险公司、家族办公室和富裕客户。
6月，高盛还通过与Apex Group、Archax、Ownera和LRC Group合作开发的代币化房地产基金进入了基于区块链的房地产产品领域。Crypto.news报道称，该基金通过高盛的GS DAP平台代表房地产权益，同时保留传统的管理、托管和监管控制。
LCN紧随高盛22.5亿美元的NEOS收购之后
在宣布LCN协议前六天，高盛披露了一项以高达22.5亿美元收购NEOS Investments的交易。截至6月30日，NEOS管理着约300亿美元的资产，分布在19只基于期权的收益ETF中。
正如8月份先前报道的那样，收购NEOS预计将使高盛的ETF资产超过1300亿美元，其中包括约800亿美元投资于主动管理产品。该交易完成后，NEOS联合创始人Troy Cates和Garrett Paolella将成为高盛合伙人。
NEOS还管理着三只与比特币和以太坊相关的美国上市收益ETF，使该银行涉足投资管理的另一个领域。在收购宣布时，NEOS比特币高收益ETF、增强型比特币高收益ETF和以太坊高收益ETF合计持有超过11亿美元的资产。
与LCN收购不同，NEOS交易计划于2027年第一季度完成。其完成还取决于监管批准和惯例成交条件。
周二，高盛股价交易于约1,029.55美元，较前一收盘价1,051.31美元下跌约2.1%。该股盘中最高触及1,052.98美元，最低触及1,029.46美元。
