高盛已同意以最高4.1億美元收購LCN Capital Partners，為其投資管理業務增加約30億美元的商業房地產資產。
摘要
- 高盛將先支付2.6億美元，最高可達1.5億美元與未來目標掛鉤。
- 收購價格的約80%將以高盛股票支付。
- LCN在北美和歐洲管理售後回租、定建和淨租賃投資。
- 交易預計在2026年底前完成，需獲得監管批准。
高盛在8月18日的公告中表示，該交易將把LCN的投資基金、企業關係和房地產團隊納入高盛資產管理。
高盛將以股票支付LCN的大部分收購價格
根據協議，高盛將在收購完成時提供約2.6億美元。如果業務達到長期業績目標和服務承諾，LCN的所有者可能通過遞延和或有付款再獲得1.5億美元。
據該銀行稱，全部對價的約80%將由高盛股票構成。因此，如果額外付款的條件未滿足，最終金額可能低於4.1億美元。
該收購預計在2026年底前完成，仍需獲得監管批准並滿足慣例成交條件。高盛的全球銀行與市場部門擔任該銀行的財務顧問，Wachtell, Lipton, Rosen & Katz和DLA Piper提供法律建議。
RBC Capital Markets就此次出售為LCN提供建議。McDermott Will & Schulte擔任這家房地產管理公司的法律顧問。
LCN總部位於紐約，由Edward V. LaPuma和Bryan York Colwell於2011年創立。據高盛稱，其投資團隊在淨租賃交易方面擁有超過30年的經驗。
收購完成後，LaPuma、Colwell和其他LCN員工將加入高盛資產管理內的房地產部門。該銀行未透露LCN的品牌是否會繼續使用，也未提供其投資基金可能變更的細節。
「我們的團隊、我們的戰略以及我們對合作夥伴（無論是資本還是企業）的承諾保持不變——改變的是我們抱負的規模，」LaPuma表示。
LCN增加30億美元的商業地產資產
截至6月30日，LCN管理著約30億美元的資產，其大部分資本來自機構、保險公司和富裕個人。該公司在北美和歐洲運營，自成立以來已募集了10隻投資基金。
其投資組合涵蓋工業用地、辦公室、零售物業以及為特定企業用途而建造的建築。LCN發起、談判和管理售後回租、定建和淨租賃交易，將物業所有權與對每個租戶信用的評估相結合。
在售後回租中，公司將建築物出售給投資者，並立即以長期協議租回。公司繼續在該物業運營，同時獲得先前鎖定在建築中的現金。
淨租賃將多項物業費用轉嫁給租戶。除租金外，租戶通常還需支付房地產稅、保險和維護費用，從而降低了物業所有者的部分運營開支。
定建協議涉及為特定租戶建造或改建建築，通常根據在工程完成前協商的租約進行。此類合同可以為投資者提供已知的佔用者和租賃安排，但回報仍取決於租戶履行義務的能力。
高盛表示，LCN的策略自成立以來，在完全投資的旗艦基金中實現了平均年淨現金回報率10.8%。LCN截至3月31日計算該數字，使用美元計價回報計算其北美基金，使用歐元計價回報計算其歐洲產品。
根據銀行說法，LCN的基金在封閉式房地產基金中，以投資資本淨倍數和實收資本分配衡量，也一直排名在第一或第二四分位。過去的基金表現並不保證該業務加入高盛後能獲得可比的回報。
這項交易擴大了高盛的私人房地產業務
根據截至6月30日的數據，高盛在其投資業務中管理超過4萬億美元的資產。其另類投資部門佔超過7060億美元，涵蓋私募股權、信貸、基礎設施、風險投資、房地產和對沖基金策略。
在房地產領域，該銀行表示自2012年以來已投資超過650億美元。其現有業務涵蓋物業股權、高級抵押貸款、夾層債務，以及從單一建築到大型投資組合的投資。
LCN為該部門提供了一個專門的售後回租和三重淨租賃平台。高盛估計，北美和歐洲的公司在資產負債表上持有約14萬億美元的物業，而每年僅有少部分通過淨租賃交易易手。
美國公司可以利用售後回租獲得資本，而無需放棄日常運營所需的設施。對於美國機構投資者來說，LCN的基金通過私人產品而非公開交易的房地產投資信託基金，提供對租金收入和公司信貸的投資機會。
高盛董事長兼首席執行官大衛·所羅門表示，LCN將為資產和財富管理客戶提供“多元化的回報來源”，同時為企業客戶提供額外的融資選擇。
所羅門說：“他們的專注與我們私人房地產團隊30年的廣泛業績記錄相輔相成，並將擴大我們服務保險、機構和財富客戶群體的能力。”
高盛預計其企業關係以及全球銀行與市場網絡將支持LCN與公司和開發商合作。其資產管理分銷渠道也將把這些基金推向養老金計劃、保險公司、家族辦公室和富裕客戶。
6月，高盛還通過與Apex Group、Archax、Ownera和LRC Group合作開發的代幣化房地產基金進入了基於區塊鏈的房地產產品。Crypto.news報導，該基金通過高盛的GS DAP平台代表房地產權益，同時保留傳統的管理、託管和監管控制。
LCN緊隨高盛22.5億美元收購NEOS之後
在宣布LCN協議前六天，高盛披露了一項以高達22.5億美元收購NEOS Investments的交易。截至6月30日，NEOS管理著約300億美元的19隻基於期權的收益ETF。
正如8月先前報導，收購NEOS預計將使高盛的ETF資產超過1300億美元，其中包括約800億美元的主動管理產品。該交易完成後，NEOS聯合創始人Troy Cates和Garrett Paolella將成為高盛合夥人。
NEOS還管理著三隻與比特幣和以太坊相關的美國上市收益ETF，使該銀行涉足投資管理的另一個領域。在宣布收購時，NEOS比特幣高收益ETF、增強型比特幣高收益ETF和以太坊高收益ETF合計持有超過11億美元。
與收購LCN不同，NEOS交易計劃於2027年第一季度完成。其完成還取決於監管批准和慣例成交條件。
高盛股價週二交易約為1,029.55美元，較前一交易日收盤價1,051.31美元下跌約2.1%。該股盤中高點為1,052.98美元，低點為1,029.46美元。
