Goldman Sachs hat sich bereit erklärt, LCN Capital Partners für bis zu 410 Millionen US-Dollar zu übernehmen und damit rund 3 Milliarden US-Dollar an Gewerbeimmobilienvermögen zu seinem Investmentmanagement-Geschäft hinzuzufügen.
Zusammenfassung
- Goldman wird 260 Millionen US-Dollar im Voraus zahlen, mit bis zu 150 Millionen US-Dollar, die an zukünftige Ziele gebunden sind.
- Etwa 80 % des Kaufpreises werden in Aktien von Goldman Sachs gezahlt.
- LCN verwaltet Sale-Leaseback-, Build-to-Suit- und Triple-Net-Lease-Investitionen in Nordamerika und Europa.
- Die Transaktion wird voraussichtlich bis Ende 2026 abgeschlossen, vorbehaltlich der behördlichen Genehmigung.
Goldman Sachs gab in einer Ankündigung vom 18. August bekannt, dass die Transaktion die Investmentfonds, Unternehmensbeziehungen und das Immobilienteam von LCN in das Asset Management von Goldman Sachs integrieren wird.
Goldman Sachs wird den größten Teil des LCN-Preises in Aktien zahlen
Gemäß der Vereinbarung wird Goldman bei Abschluss der Übernahme etwa 260 Millionen US-Dollar bereitstellen. Die Eigentümer von LCN könnten weitere 150 Millionen US-Dollar durch aufgeschobene und bedingte Zahlungen erhalten, wenn das Unternehmen langfristige Leistungsziele und Serviceverpflichtungen erfüllt.
Ungefähr 80 % der gesamten Gegenleistung werden aus Goldman-Aktien bestehen, so die Bank. Der endgültige Betrag könnte daher unter 410 Millionen US-Dollar bleiben, wenn die Bedingungen für die zusätzliche Zahlung nicht erfüllt werden.
Die Übernahme, die voraussichtlich bis Ende 2026 abgeschlossen wird, bedarf noch der behördlichen Genehmigung und muss die üblichen Abschlussbedingungen erfüllen. Die Abteilung Global Banking and Markets von Goldman fungierte als Finanzberater der Bank, während Wachtell, Lipton, Rosen & Katz und DLA Piper Rechtsberatung leisteten.
RBC Capital Markets beriet LCN bei dem Verkauf. McDermott Will & Schulte war als Rechtsberater des Immobilienverwalters tätig.
LCN mit Sitz in New York wurde 2011 von Edward V. LaPuma und Bryan York Colwell gegründet. Laut Goldman verfügt das Investmentteam über mehr als 30 Jahre Erfahrung in Triple-Net-Lease-Transaktionen.
LaPuma, Colwell und andere LCN-Mitarbeiter werden nach Abschluss des Kaufs der Immobilienabteilung innerhalb des Asset Managements von Goldman Sachs beitreten. Die Bank gab nicht bekannt, ob die Marke LCN weiterhin verwendet wird oder machte Angaben zu möglichen Änderungen an ihren Investmentfonds.
„Unser Team, unsere Strategie und unser Engagement für unsere Partner, sowohl Kapital- als auch Unternehmenspartner, bleiben unverändert – was sich ändert, ist das Ausmaß unserer Ambitionen“, sagte LaPuma.
LCN fügt 3 Milliarden US-Dollar an Gewerbeimmobilienvermögen hinzu
LCN hatte zum 30. Juni etwa 3 Milliarden US-Dollar an verwalteten Vermögenswerten, wobei ein Großteil des Kapitals von Institutionen, Versicherungsgesellschaften und vermögenden Privatpersonen stammte. Das Unternehmen ist in Nordamerika und Europa tätig und hat seit seiner Gründung 10 Investmentfonds aufgelegt.
Sein Portfolio umfasst Industrieanlagen, Büros, Einzelhandelsimmobilien und Gebäude, die für spezifische Unternehmensnutzungen errichtet wurden. LCN initiiert, verhandelt und verwaltet Sale-Leaseback-, Build-to-Suit- und Net-Lease-Transaktionen und kombiniert Immobilieneigentum mit einer Bewertung der Bonität jedes Mieters.
Bei einem Sale-Leaseback verkauft ein Unternehmen ein Gebäude an einen Investor und mietet es sofort im Rahmen eines langfristigen Vertrags zurück. Das Unternehmen betreibt das Gebäude weiter, während es Zugang zu Bargeld erhält, das zuvor im Gebäude gebunden war.
Bei Triple-Net-Leases werden mehrere Immobilienausgaben auf den Mieter übertragen. Neben der Miete zahlt der Mieter in der Regel Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten, wodurch einige Betriebskosten für den Eigentümer reduziert werden.
Build-to-Suit-Vereinbarungen beinhalten den Bau oder die Anpassung eines Gebäudes für einen bestimmten Mieter, in der Regel unter einem Mietvertrag, der vor Abschluss der Arbeiten ausgehandelt wird. Solche Verträge können Investoren einen bekannten Mieter und Mietvereinbarung bieten, obwohl die Renditen weiterhin von der Fähigkeit des Mieters abhängen, seinen Verpflichtungen nachzukommen.
Goldman sagte, dass die Strategie von LCN seit ihrer Gründung eine durchschnittliche jährliche Netto-Cash-on-Cash-Rendite von 10,8 % über voll investierte Flaggschiff-Fonds erzielt hat. LCN berechnete die Zahl zum 31. März unter Verwendung von Dollar-denominierten Renditen für seine nordamerikanischen Fonds und Euro-denominierten Renditen für seine europäischen Produkte.
Laut der Bank haben sich die Fonds von LCN auch im ersten oder zweiten Quartil unter geschlossenen Immobilienfonds platziert, gemessen am Netto-Multiple des investierten Kapitals und den Ausschüttungen im Verhältnis zum eingezahlten Kapital. Die bisherige Fondsperformance garantiert keine vergleichbaren Renditen, nachdem das Geschäft zu Goldman übergeht.
Der Deal erweitert Goldmans Private-Real-Estate-Geschäft
Goldman verwaltet mehr als 4 Billionen US-Dollar an Vermögenswerten in seinen Investmentgeschäften, basierend auf Zahlen vom 30. Juni. Seine Alternativen-Sparte umfasst über 706 Milliarden US-Dollar, darunter Private Equity, Kredite, Infrastruktur, Venture Capital, Immobilien und Hedgefonds-Strategien.
Im Immobilienbereich hat die Bank nach eigenen Angaben seit 2012 mehr als 65 Milliarden US-Dollar investiert. Das bestehende Geschäft umfasst Immobilien-Eigenkapital, vorrangige Hypotheken, Mezzanine-Schulden und Investitionen von einzelnen Gebäuden bis zu großen Portfolios.
LCN verleiht der Abteilung eine spezielle Plattform für Sale-and-Lease-back-Transaktionen und Triple-Net-Leasing. Goldman schätzt, dass Unternehmen in Nordamerika und Europa rund 14 Billionen US-Dollar an Immobilien in ihren Bilanzen halten, während jedes Jahr nur ein kleiner Teil über Net-Lease-Transaktionen den Besitzer wechselt.
Amerikanische Unternehmen können Sale-and-Lease-back nutzen, um Kapital zu erhalten, ohne auf Einrichtungen zu verzichten, die für den täglichen Betrieb benötigt werden. Für US-amerikanische institutionelle Anleger bieten die Fonds von LCN Zugang zu Mieteinnahmen und Unternehmenskrediten über private Produkte statt über börsennotierte Immobilien-Investmentfonds (REITs).
David Solomon, Chairman und CEO von Goldman, sagte, LCN werde Asset- und Wealth-Management-Kunden "diversifizierte Renditequellen" bieten und gleichzeitig Firmenkunden zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen.
"Ihr Fokus ergänzt die breite 30-jährige Erfolgsbilanz unseres Private-Real-Estate-Teams und wird unsere Fähigkeit erweitern, unsere Versicherungs-, institutionellen und Wealth-Kundensegmente zu bedienen", sagte Solomon.
Goldman erwartet, dass seine Unternehmensbeziehungen und das Global-Banking-and-Markets-Netzwerk die Arbeit von LCN mit Unternehmen und Entwicklern unterstützen. Seine Asset-Management-Vertriebskanäle werden die Fonds auch Pensionsplänen, Versicherern, Family Offices und vermögenden Kunden anbieten.
Im Juni stieg Goldman auch in blockchain-basierte Immobilienprodukte ein, und zwar über einen tokenisierten Immobilienfonds, der mit Apex Group, Archax, Ownera und LRC Group entwickelt wurde. Crypto.news berichtete, dass der Fonds Immobilieninteressen über Goldmans GS-DAP-Plattform repräsentiert, während er die herkömmliche Verwaltung, Verwahrung und regulatorische Kontrollen beibehält.
LCN folgt auf Goldmans 2,25-Milliarden-Dollar-NEOS-Kauf
Sechs Tage vor der Ankündigung der LCN-Vereinbarung gab Goldman einen Deal zum Erwerb von NEOS Investments für bis zu 2,25 Milliarden US-Dollar bekannt. NEOS verwaltete zum 30. Juni rund 30 Milliarden US-Dollar in 19 optionsbasierten Einkommens-ETFs.
Wie bereits im August berichtet, soll der NEOS-Kauf Goldmans ETF-Vermögen auf über 130 Milliarden US-Dollar erhöhen, einschließlich etwa 80 Milliarden US-Dollar in aktiv verwalteten Produkten. Die NEOS-Mitbegründer Troy Cates und Garrett Paolella werden nach Abschluss dieser Transaktion Goldman-Partner.
NEOS verwaltet außerdem drei in den USA notierte Einkommens-ETFs im Zusammenhang mit Bitcoin und Ethereum, was der Bank Zugang zu einem weiteren Bereich der Vermögensverwaltung verschafft. Der NEOS Bitcoin High Income ETF, der Boosted Bitcoin High Income ETF und der Ethereum High Income ETF hielten zusammen mehr als 1,1 Milliarden US-Dollar, als die Übernahme angekündigt wurde.
Im Gegensatz zum LCN-Kauf soll die NEOS-Transaktion im ersten Quartal 2027 abgeschlossen werden. Ihr Abschluss hängt auch von der behördlichen Genehmigung und üblichen Abschlussbedingungen ab.
Goldman-Aktien wurden am Dienstag bei etwa 1.029,55 US-Dollar gehandelt, etwa 2,1 % unter dem vorherigen Schlusskurs von 1.051,31 US-Dollar. Die Aktie bewegte sich zwischen einem Tageshoch von 1.052,98 US-Dollar und einem Tief von 1.029,46 US-Dollar.
