Goldman Sachs zgodził się kupić LCN Capital Partners za maksymalnie 410 milionów dolarów, dodając około 3 miliardów dolarów aktywów z zakresu nieruchomości komercyjnych do swojego działu zarządzania inwestycjami.
Podsumowanie
- Goldman zapłaci 260 milionów dolarów z góry, a do 150 milionów dolarów będzie uzależnione od przyszłych celów.
- Około 80% ceny przejęcia zostanie wypłacone w akcjach Goldman Sachs.
- LCN zarządza inwestycjami typu sale-leaseback, build-to-suit i triple-net lease w Ameryce Północnej i Europie.
- Transakcja ma zostać sfinalizowana do końca 2026 roku, pod warunkiem uzyskania zgód regulacyjnych.
Goldman Sachs poinformował w ogłoszeniu z 18 sierpnia, że transakcja przeniesie fundusze inwestycyjne LCN, relacje korporacyjne i zespół ds. nieruchomości do Goldman Sachs Asset Management.
Goldman Sachs zapłaci większość ceny za LCN w akcjach
Zgodnie z umową Goldman zapewni około 260 milionów dolarów w momencie zamknięcia transakcji. Właściciele LCN mogą otrzymać kolejne 150 milionów dolarów poprzez płatności odroczone i warunkowe, jeśli firma osiągnie długoterminowe cele wynikowe i zobowiązania serwisowe.
Około 80% całkowitego wynagrodzenia będzie stanowić akcje Goldmana, według banku. Ostateczna kwota może zatem pozostać poniżej 410 milionów dolarów, jeśli warunki dotyczące dodatkowej płatności nie zostaną spełnione.
Przejęcie, które ma zostać sfinalizowane do końca 2026 roku, nadal wymaga zgody organów regulacyjnych i spełnienia zwyczajowych warunków zamknięcia. Dział Global Banking and Markets banku Goldman pełnił rolę doradcy finansowego banku, a Wachtell, Lipton, Rosen & Katz i DLA Piper zapewnili doradztwo prawne.
RBC Capital Markets doradzał LCN w sprawie sprzedaży. McDermott Will & Schulte pełnił funkcję doradcy prawnego zarządcy nieruchomości.
LCN, z siedzibą w Nowym Jorku, został założony w 2011 roku przez Edwarda V. LaPumę i Bryana Yorka Colwella. Według Goldmana jego zespół inwestycyjny ma ponad 30-letnie doświadczenie w transakcjach triple-net lease.
LaPuma, Colwell i inni pracownicy LCN dołączą do działu nieruchomości w Goldman Sachs Asset Management po zamknięciu zakupu. Bank nie ujawnił, czy marka LCN pozostanie w użyciu, ani nie podał szczegółów dotyczących możliwych zmian w jego funduszach inwestycyjnych.
„Nasz zespół, nasza strategia i nasze zaangażowanie wobec naszych partnerów, zarówno kapitałowych, jak i korporacyjnych, pozostają niezmienione – zmienia się skala naszych ambicji” – powiedział LaPuma.
LCN dodaje 3 miliardy dolarów aktywów z nieruchomości komercyjnych
LCN miał około 3 miliardów dolarów aktywów pod nadzorem na dzień 30 czerwca, przy czym większość kapitału pochodziła od instytucji, firm ubezpieczeniowych i zamożnych osób. Firma działa w Ameryce Północnej i Europie i od momentu powstania zebrała 10 funduszy inwestycyjnych.
Jego portfel obejmuje obiekty przemysłowe, biura, nieruchomości handlowe i budynki stworzone do konkretnych zastosowań korporacyjnych. LCN inicjuje, negocjuje i zarządza transakcjami sale-leaseback, build-to-suit i net lease, łącząc własność nieruchomości z oceną zdolności kredytowej każdego najemcy.
W transakcji sale-leaseback firma sprzedaje budynek inwestorowi i natychmiast wynajmuje go na podstawie długoterminowej umowy. Firma nadal działa w nieruchomości, uzyskując dostęp do gotówki, która wcześniej była związana w budynku.
Umowy triple-net przenoszą kilka wydatków związanych z nieruchomością na najemcę. Oprócz czynszu najemca zazwyczaj płaci podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania, co zmniejsza niektóre koszty operacyjne właściciela nieruchomości.
Umowy build-to-suit obejmują budowę lub adaptację budynku dla konkretnego najemcy, zwykle na podstawie umowy najmu wynegocjowanej przed zakończeniem prac. Takie kontrakty mogą dać inwestorom znanego najemcę i ustalenia dotyczące wynajmu, chociaż zwroty nadal zależą od zdolności najemcy do wywiązania się ze swoich zobowiązań.
Goldman powiedział, że strategia LCN przyniosła średni roczny zwrot gotówkowy netto w wysokości 10,8% od początku działalności w pełni zainwestowanych funduszy flagowych. LCN obliczył tę wartość na dzień 31 marca, stosując zwroty denominowane w dolarach dla swoich funduszy północnoamerykańskich i zwroty denominowane w euro dla swoich produktów europejskich.
Według banku, fundusze LCN również zajmowały pierwszy lub drugi kwartyl wśród zamkniętych funduszy nieruchomości, mierzone wielokrotnością netto zainwestowanego kapitału oraz wypłatami w stosunku do wniesionego kapitału. Wyniki funduszy w przeszłości nie gwarantują porównywalnych stóp zwrotu po dołączeniu do Goldmana.
Transakcja rozszerza prywatną działalność Goldmana w zakresie nieruchomości
Goldman zarządza aktywami o wartości ponad 4 bilionów dolarów w swoich działalnościach inwestycyjnych, na podstawie danych na dzień 30 czerwca. Jego dział alternatywny odpowiada za ponad 706 miliardów dolarów, obejmując private equity, kredyty, infrastrukturę, venture capital, nieruchomości i strategie funduszy hedgingowych.
W obszarze nieruchomości bank poinformował, że od 2012 roku zainwestował ponad 65 miliardów dolarów. Jego istniejąca działalność obejmuje kapitał własny nieruchomości, kredyty hipoteczne uprzywilejowane, dług mezzanine oraz inwestycje od pojedynczych budynków po duże portfele.
LCN zapewnia działowi dedykowaną platformę sprzedaży i leasingu zwrotnego oraz leasingu netto. Goldman szacuje, że firmy posiadają około 14 bilionów dolarów nieruchomości w swoich bilansach w Ameryce Północnej i Europie, podczas gdy tylko niewielka część zmienia właściciela w transakcjach leasingu netto każdego roku.
Amerykańskie firmy mogą korzystać z transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, aby uzyskać kapitał bez rezygnacji z obiektów potrzebnych do codziennej działalności. Dla amerykańskich inwestorów instytucjonalnych fundusze LCN oferują ekspozycję na dochody z wynajmu i kredyty korporacyjne za pośrednictwem produktów prywatnych, a nie publicznie notowanych funduszy inwestycyjnych w nieruchomości.
David Solomon, prezes i dyrektor generalny Goldmana, powiedział, że LCN zaoferuje klientom zarządzania aktywami i majątkiem „zróżnicowane źródła zwrotów”, zapewniając jednocześnie klientom korporacyjnym dodatkowe możliwości finansowania.
„Ich skupienie uzupełnia szerokie, 30-letnie doświadczenie naszego zespołu ds. nieruchomości prywatnych i rozszerzy naszą zdolność do obsługi naszych segmentów klientów ubezpieczeniowych, instytucjonalnych i zamożnych” – powiedział Solomon.
Goldman oczekuje, że jego relacje korporacyjne oraz sieć Global Banking and Markets będą wspierać pracę LCN z firmami i deweloperami. Jego kanały dystrybucji zarządzania aktywami umieszczą również fundusze przed planami emerytalnymi, ubezpieczycielami, biurami rodzinnymi i zamożnymi klientami.
W czerwcu Goldman wszedł również w produkty nieruchomościowe oparte na blockchainie poprzez tokenizowany fundusz nieruchomości opracowany z Apex Group, Archax, Ownera i LRC Group. Crypto.news poinformował, że fundusz reprezentuje udziały w nieruchomościach za pośrednictwem platformy GS DAP Goldmana, zachowując jednocześnie konwencjonalną administrację, powiernictwo i kontrolę regulacyjną.
LCN następuje po zakupie NEOS przez Goldmana za 2,25 miliarda dolarów
Sześć dni przed ogłoszeniem umowy z LCN Goldman ujawnił transakcję przejęcia NEOS Investments za kwotę do 2,25 miliarda dolarów. NEOS zarządzał około 30 miliardami dolarów w 19 ETF-ach dochodowych opartych na opcjach na dzień 30 czerwca.
Jak wcześniej informowano w sierpniu, zakup NEOS ma zwiększyć aktywa ETF Goldmana powyżej 130 miliardów dolarów, w tym około 80 miliardów dolarów w produktach aktywnie zarządzanych. Współzałożyciele NEOS, Troy Cates i Garrett Paolella, zostaną partnerami Goldmana po zamknięciu tej transakcji.
NEOS zarządza również trzema notowanymi w USA ETF-ami dochodowymi związanymi z Bitcoinem i Ethereum, co daje bankowi ekspozycję na kolejny obszar zarządzania inwestycjami. NEOS Bitcoin High Income ETF, Boosted Bitcoin High Income ETF i Ethereum High Income ETF łącznie posiadały ponad 1,1 miliarda dolarów, gdy ogłoszono przejęcie.
W przeciwieństwie do zakupu LCN, transakcja NEOS ma zostać zamknięta w pierwszym kwartale 2027 roku. Jej zakończenie zależy również od zgody organów regulacyjnych i zwyczajowych warunków zamknięcia.
Akcje Goldmana były notowane we wtorek na poziomie około 1029,55 USD, co oznacza spadek o około 2,1% w porównaniu z poprzednim zamknięciem na poziomie 1051,31 USD. Akcje poruszały się między maksimum w ciągu dnia wynoszącym 1052,98 USD a minimum 1029,46 USD.
