Goldman Sachs согласился купить LCN Capital Partners за сумму до 410 миллионов долларов, добавив около 3 миллиардов долларов в активы коммерческой недвижимости в свой бизнес по управлению инвестициями.
Резюме
- Goldman заплатит 260 миллионов долларов авансом, с возможностью выплаты до 150 миллионов долларов в зависимости от будущих целей.
- Около 80% цены приобретения будет выплачено акциями Goldman Sachs.
- LCN управляет инвестициями в sale-leaseback, build-to-suit и тройные нетто-лизинговые сделки в Северной Америке и Европе.
- Сделка, как ожидается, будет закрыта к концу 2026 года, при условии получения регулирующих разрешений.
Goldman Sachs сообщил в объявлении от 18 августа, что сделка приведет инвестиционные фонды LCN, корпоративные отношения и команду по недвижимости в Goldman Sachs Asset Management.
Goldman Sachs выплатит большую часть цены LCN акциями
В соответствии с соглашением, Goldman предоставит около 260 миллионов долларов при закрытии сделки. Владельцы LCN могут получить еще 150 миллионов долларов через отложенные и условные платежи, если бизнес достигнет долгосрочных целевых показателей эффективности и обязательств по обслуживанию.
Примерно 80% от общей суммы вознаграждения будет состоять из акций Goldman, согласно банку. Таким образом, окончательная сумма может остаться ниже 410 миллионов долларов, если условия, регулирующие дополнительный платеж, не будут выполнены.
Ожидается, что сделка будет закрыта к концу 2026 года; она все еще требует одобрения регулирующих органов и должна соответствовать обычным условиям закрытия. Подразделение Goldman по глобальным банковским и рыночным операциям выступило финансовым советником банка, а Wachtell, Lipton, Rosen & Katz и DLA Piper предоставили юридические консультации.
RBC Capital Markets консультировал LCN по продаже. McDermott Will & Schulte выступил юридическим советником управляющего недвижимостью.
LCN, базирующаяся в Нью-Йорке, была основана в 2011 году Эдвардом В. ЛаПумой и Брайаном Йорком Колвеллом. По словам Goldman, ее инвестиционная команда имеет более чем 30-летний опыт в сделках с тройным нетто-лизингом.
ЛаПума, Колвелл и другие сотрудники LCN присоединятся к отделу недвижимости в Goldman Sachs Asset Management после закрытия покупки. Банк не раскрыл, останется ли бренд LCN в использовании, и не предоставил подробностей о возможных изменениях в его инвестиционных фондах.
«Наша команда, наша стратегия и наши обязательства перед нашими партнерами, как капитальными, так и корпоративными, остаются неизменными — меняется масштаб наших амбиций», — сказал ЛаПума.
LCN добавляет 3 миллиарда долларов в активы коммерческой недвижимости
По состоянию на 30 июня LCN имела около 3 миллиардов долларов активов под управлением, при этом большая часть ее капитала была предоставлена учреждениями, страховыми компаниями и состоятельными частными лицами. Фирма работает в Северной Америке и Европе и с момента своего создания привлекла 10 инвестиционных фондов.
Ее портфель охватывает промышленные объекты, офисы, торговую недвижимость и здания, созданные для конкретных корпоративных нужд. LCN инициирует, ведет переговоры и управляет сделками sale-leaseback, build-to-suit и нетто-лизинга, сочетая владение недвижимостью с оценкой кредитоспособности каждого арендатора.
При sale-leaseback компания продает здание инвестору и немедленно арендует его по долгосрочному соглашению. Компания продолжает работать в этом здании, получая доступ к денежным средствам, которые ранее были связаны в здании.
Тройные нетто-лизинги возлагают несколько расходов на недвижимость на арендатора. Помимо арендной платы, арендатор обычно платит налоги на недвижимость, страховку и расходы на техническое обслуживание, что снижает некоторые операционные расходы для владельца недвижимости.
Соглашения build-to-suit предполагают строительство или адаптацию здания для конкретного арендатора, обычно по договору аренды, согласованному до завершения работ. Такие контракты могут дать инвесторам известного арендатора и арендное соглашение, хотя доходность все еще зависит от способности арендатора выполнять свои обязательства.
Goldman сообщил, что стратегия LCN с момента создания принесла среднюю годовую чистую денежную доходность на вложенный капитал в размере 10,8% по полностью инвестированным флагманским фондам. LCN рассчитала этот показатель по состоянию на 31 марта, используя доходность в долларах для своих североамериканских фондов и доходность в евро для своих европейских продуктов.
По данным банка, средства LCN также занимали первый или второй квартиль среди закрытых фондов недвижимости при оценке по чистой кратной стоимости инвестированного капитала и распределениям на оплаченный капитал. Прошлые результаты фонда не гарантируют сопоставимую доходность после присоединения бизнеса к Goldman.
Сделка расширяет частную операцию Goldman по недвижимости
Goldman управляет активами на сумму более 4 триллионов долларов в своих инвестиционных подразделениях, согласно данным на 30 июня. Его подразделение альтернативных инвестиций составляет более 706 миллиардов долларов, охватывая стратегии прямых инвестиций, кредитования, инфраструктуры, венчурного капитала, недвижимости и хедж-фондов.
В сфере недвижимости банк заявил, что с 2012 года инвестировал более 65 миллиардов долларов. Его существующая деятельность охватывает акционерный капитал недвижимости, старшие ипотечные кредиты, мезонинное финансирование и инвестиции от отдельных зданий до крупных портфелей.
LCN предоставляет подразделению специализированную платформу для сделок продажи с обратной арендой и тройной нетто-аренды. Goldman оценивает, что компании держат на своих балансах недвижимость на сумму примерно 14 триллионов долларов в Северной Америке и Европе, при этом лишь небольшая часть ежегодно переходит из рук в руки через сделки нетто-аренды.
Американские компании могут использовать продажу с обратной арендой для получения капитала, не покидая объекты, необходимые для повседневной деятельности. Для американских институциональных инвесторов фонды LCN предлагают доступ к арендному доходу и корпоративному кредиту через частные продукты, а не через публично торгуемые инвестиционные трасты недвижимости.
Дэвид Соломон, председатель и главный исполнительный директор Goldman, заявил, что LCN предложит клиентам управления активами и состоянием «диверсифицированные источники доходности», предоставляя корпоративным клиентам дополнительные варианты финансирования.
«Их направленность дополняет широкий 30-летний послужной список нашей команды по частной недвижимости и расширит наши возможности по обслуживанию клиентов в сфере страхования, институциональных и состоятельных клиентов», — сказал Соломон.
Goldman ожидает, что его корпоративные отношения и сеть Global Banking and Markets поддержат работу LCN с компаниями и застройщиками. Его каналы распространения управления активами также разместят фонды перед пенсионными планами, страховщиками, семейными офисами и состоятельными клиентами.
В июне Goldman также вышел на продукты недвижимости на основе блокчейна через токенизированный фонд недвижимости, разработанный совместно с Apex Group, Archax, Ownera и LRC Group. Crypto.news сообщил, что фонд представляет интересы в недвижимости через платформу GS DAP от Goldman, сохраняя при этом традиционное администрирование, хранение и регуляторный контроль.
LCN следует за покупкой NEOS за 2,25 миллиарда долларов
За шесть дней до объявления о соглашении с LCN Goldman раскрыл сделку по приобретению NEOS Investments за сумму до 2,25 миллиарда долларов. NEOS управлял активами на сумму около 30 миллиардов долларов в 19 ETF на основе опционов с доходом по состоянию на 30 июня.
Как сообщалось ранее в августе, ожидается, что покупка NEOS увеличит активы Goldman в ETF до более чем 130 миллиардов долларов, включая около 80 миллиардов долларов в активно управляемых продуктах. Соучредители NEOS Трой Кейтс и Гарретт Паолелла станут партнерами Goldman после закрытия этой сделки.
NEOS также управляет тремя зарегистрированными в США ETF с доходом, связанными с биткоином и эфиром, что дает банку доступ к еще одной области управления инвестициями. NEOS Bitcoin High Income ETF, Boosted Bitcoin High Income ETF и Ethereum High Income ETF вместе держали более 1,1 миллиарда долларов, когда было объявлено о приобретении.
В отличие от покупки LCN, сделка с NEOS должна быть закрыта в первом квартале 2027 года. Ее завершение также зависит от одобрения регулирующих органов и обычных условий закрытия.
Акции Goldman торговались примерно по 1029,55 доллара во вторник, что примерно на 2,1% ниже предыдущего закрытия в 1051,31 доллара. Акции колебались между внутридневным максимумом 1052,98 доллара и минимумом 1029,46 доллара.
