Coinbase y Better Mortgage han puesto a disposición general de los compradores de vivienda estadounidenses calificados un producto hipotecario respaldado por Bitcoin, que les permite obtener un préstamo para el pago inicial sin vender sus BTC.
Resumen
- Los prestatarios deben pignorar Bitcoin por un valor de al menos el 250% del pago inicial del préstamo.
- Better combina una hipoteca respaldada por Fannie Mae con un préstamo separado garantizado con Bitcoin.
- Las caídas del precio de Bitcoin por sí solas no provocarán ajustes de margen ni alterarán los términos del préstamo.
- Better puede liquidar la garantía cuando un prestatario se atrasa 60 días en los pagos.
Los préstamos hipotecarios respaldados por Bitcoin utilizan una estructura de dos préstamos
Better Mortgage y Coinbase anunciaron el lanzamiento el 26 de agosto, abriendo el producto después de probarlo con un grupo limitado de prestatarios. Better origina y administra los préstamos, mientras que Coinbase proporciona la infraestructura utilizada para transferir y mantener la garantía de Bitcoin.
En lugar de crear una sola hipoteca garantizada en parte por una vivienda y en parte por criptomonedas, las empresas han dividido el financiamiento en dos préstamos. Uno es una hipoteca estándar de primer gravamen diseñada para cumplir con las pautas de conformidad de Fannie Mae. Un préstamo separado, garantizado por el Bitcoin del prestatario, proporciona el efectivo necesario para el pago inicial.
Ambos préstamos tienen la misma tasa de interés y período de amortización, según el Centro de Ayuda de Coinbase. Los prestatarios realizan un pago mensual combinado en lugar de pagar la hipoteca y el préstamo para el pago inicial por separado.
Para calificar, los solicitantes deben pignorar BTC por un valor de al menos el 250% del pago inicial del préstamo. Alguien que busque $100,000 para un pago inicial necesitaría proporcionar Bitcoin valorado en no menos de $250,000 al momento de depositar la garantía.
Después de la aprobación de Better, el prestatario autoriza la transferencia del Bitcoin requerido desde una cuenta de Coinbase verificada a la cuenta de custodia de Better en Coinbase Prime. Better controla la garantía durante la vigencia del financiamiento, y el prestatario no puede negociar ni retirar las monedas pignoradas.
La empresa devuelve la cantidad total de BTC pignorado después de que la hipoteca se pague o refinancie, sujeto a los términos finales del préstamo. Pagar el préstamo del pago inicial por separado no parece liberar la garantía anticipadamente porque Coinbase dice que Better la mantiene hasta que toda la hipoteca se pague o refinancie.
Las caídas del precio de Bitcoin no provocan ajustes de margen
A diferencia de muchos préstamos respaldados por criptomonedas, el producto de Better no requiere que los prestatarios agreguen garantía simplemente porque Bitcoin pierde valor. Coinbase afirma que los movimientos diarios de precios no cambiarán los términos de la hipoteca ni producirán un ajuste de margen.
Los fallos de pago tienen una consecuencia diferente. Según los términos del producto, Better puede liquidar el Bitcoin pignorado una vez que un prestatario se atrasa 60 días en los pagos del préstamo.
Por lo tanto, un prestatario conserva la exposición a posibles ganancias de Bitcoin, pero también pone en riesgo las tenencias pignoradas si los pagos se detienen. La estructura de dos préstamos también significa que el comprador de vivienda asume deuda por el pago inicial en lugar de contribuir con efectivo al cierre.
Vender Bitcoin para financiar la compra de una vivienda puede crear consecuencias fiscales en los EE. UU. porque el Servicio de Impuestos Internos trata los activos digitales como propiedad. Una ganancia o pérdida imponible generalmente surge cuando un titular vende o dispone de otra manera de criptomonedas, según la guía del IRS. Pignorar BTC como garantía no implica una venta inmediata, aunque cualquier liquidación posterior podría tener consecuencias fiscales dependiendo de las circunstancias del prestatario.
Los solicitantes deben ser residentes de los EE. UU., mantener una cuenta de Coinbase verificada en buen estado y tener suficiente Bitcoin para cumplir con el requisito de garantía. Better aún examina el crédito, los ingresos y otra información financiera bajo sus políticas de suscripción, lo que significa que poseer suficiente BTC no garantiza la aprobación.
Coinbase no origina la hipoteca ni toma decisiones de préstamo. Better maneja las solicitudes, la suscripción, el cierre, los asuntos de depósito en garantía y el servicio de pagos, mientras que Coinbase gestiona los servicios relacionados con la cuenta del cliente y la transferencia de garantía.
Los miembros de Coinbase One pueden recibir hasta $10,000
Los miembros de Coinbase One que sean aprobados para financiamiento elegible de Better pueden recibir un reembolso equivalente al 1% del valor de la hipoteca, con un tope de $10,000. Better paga el reembolso como un crédito del prestamista contra los costos de cierre y lo registra en la divulgación de cierre del prestatario.
Las empresas han extendido la oferta más allá de las hipotecas respaldadas por Bitcoin a las hipotecas estándar de Better, líneas de crédito con garantía hipotecaria y productos de refinanciamiento. Los miembros elegibles de Coinbase One han podido solicitar la oferta ampliada desde el 12 de agosto.
La demanda temprana proporcionó una razón para ir más allá del lanzamiento controlado. Better dijo que el 76% de las personas en la lista de espera de junio ya eran miembros de Coinbase One, mientras que el 60% planeaba comprar una casa dentro de seis meses. Las respuestas indicaron más de $260 millones en volumen de préstamos proyectado antes de la disponibilidad general.
Ziggy Jonsson, director de tecnología de Better Mortgage, vinculó el producto a los cambios en cómo algunos estadounidenses más jóvenes mantienen su riqueza.
"Al permitir que los miembros de Coinbase One prometan cripto como garantía sin vender sus tenencias, estamos abriendo un nuevo camino hacia la propiedad de vivienda para una generación de prestatarios cuya riqueza vive cada vez más en la cadena", dijo Jonsson.
El producto actual admite Bitcoin, según la página de elegibilidad actual de Coinbase. Los planes anteriores se referían tanto a BTC como a la moneda estable USDC, pero las instrucciones actuales especifican que los solicitantes necesitan suficiente Bitcoin en su cuenta de Coinbase para cubrir la garantía requerida.
Como informó anteriormente crypto.news, Better y Coinbase revelaron el producto planeado en marzo. Los detalles disponibles en ese momento mostraron que los compradores recibirían un préstamo hipotecario tradicional junto con un préstamo separado para el pago inicial garantizado con cripto, aunque las condiciones completas de elegibilidad y garantía aún no se habían publicado.
Las reglas hipotecarias de EE. UU. comienzan a reconocer las tenencias de cripto
En junio, las empresas financiaron la primera hipoteca de EE. UU. respaldada por Fannie Mae utilizando Bitcoin como garantía. El préstamo fue para una pareja en Ann Arbor, Míchigan, que prometió BTC en lugar de venderlo para obtener el pago inicial.
Better estimó en aproximadamente $250 millones el volumen potencial de préstamos de la lista de espera en ese momento. La transacción completada sirvió como una prueba temprana antes de que el producto estuviera disponible para prestatarios calificados en todo el mercado de la empresa.
La política de vivienda de EE. UU. ya había comenzado a hacer espacio para los activos digitales. En junio de 2025, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda instruyó a Fannie Mae y Freddie Mac a preparar propuestas para considerar la criptomoneda en las evaluaciones de riesgo de hipotecas unifamiliares sin convertir primero los activos en dólares.
La directiva limitó la consideración a tenencias que pudieran verificarse a través de intercambios centralizados regulados por EE. UU. También instruyó a las dos empresas patrocinadas por el gobierno a tener en cuenta la volatilidad de las criptomonedas y desarrollar controles de riesgo antes de presentar planes aprobados por la junta a la FHFA.
Newrez dio un paso separado en enero de 2026, anunciando que comenzaría a considerar ciertas tenencias de criptomonedas al revisar solicitudes de hipoteca en febrero. Su política cubría solicitudes de compra y refinanciamiento, agregando otra ruta para prestatarios cuyos activos incluyen monedas digitales.
Los altos costos de vivienda proporcionan el entorno financiero para los nuevos productos. Datos de la Oficina del Censo de EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, compilados por el Banco de la Reserva Federal de San Luis, situaron el precio de venta mediano de una casa nueva en EE. UU. en aproximadamente $400,000 en 2026. Better también dijo que los altos costos de endeudamiento, las casas caras y el inventario limitado empujaron la edad mediana de un comprador de vivienda por primera vez en EE. UU. a 40 en 2025.
